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“我那套房子才买了一年多，现在卖房能省多少？”

“新政是针对新房还是二手房？现在买房能省多少？”

几位市民围在咨询台前，语气中夹杂着期待与急切。2026年新年第一个工作周，南昌市房地产交易大厅里人头攒动。在叫号声与交谈声交织的喧嚣中，“增值税”“新政策”成了许多市民谈论的热门话题。

2026年1月1日起，个人销售住房新政执行：买房不满两年卖出，增值税征收率由5%降至3%；买房两年及以上卖出，免增值税。

这项牵动人心的新政到底带来了哪些改变？普通卖房者、买房者能获得多少实惠？市场又将如何回应？

南昌市房地产交易市场陶春霞摄

未满2年住房增值税率下调2%

“政策很明确，核心就是一句话：持有不满2年的房子，对外销售增值税降低了2%。”南昌市房产交易市场一位工作人员向记者解释道。

记者了解到，新政主要调整的是个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）销售住房的增值税政策。

根据新旧政策对比，对于购买2年以上（含2年）的住房，对外销售时继续免征增值税，这一政策保持不变。变化在于购买不足2年的住房，对外销售时的增值税征收率从原来的5%降至3%。

这意味着什么？

工作人员给记者算了一笔账：假设你有一套购买不足2年、售价100万元的房子要出售。按照原政策，你需要缴纳约5万元的增值税；而新政实施后，你只需要缴纳3万元，直接节省2万元。

“对于普通卖房者来说，这是一笔实实在在的减负。”工作人员补充道。

卖方成本降低买方选择增多

新政落地首周，市场已泛起涟漪。

在交易大厅里，正在咨询的市民姚先生告诉记者：“去年买的房，因孩子上学考虑换房，正愁税费太高。现在能省2个点的税，一套百余万元的房子就是2万多元，我们换房底气更足了。”

像姚先生这样的改善型需求者，成为新政首批受益者。

江西省社会科学院经济研究所助理研究员王璋博士分析：“新政直接降低了短期房产的出售成本，有助于提升部分业主的挂牌意愿。而随着更多房源入市，市场优质供给有望增加。”

“对购房者来说，这意味着选择更多，更能找到符合需求的房子。”王璋补充道，这有望激发购房者欲望，形成良性循环，让二手房市场首先“活”起来。

若卖方要求“净到手价”买方总支出降低

除了卖方直接受益，新政还藏着给买方的“隐藏红包”。

资深房地产销售经理喻女士告诉记者，在二手房市场，存在一种“净到手价”惯例。即在实际交易中，一些卖方倾向于报出一个“净到手价”，要求买方承担全部交易税费。

在这种情况下，增值税下调直接降低了买家的购房总成本。喻小姐举了个例子：“如交易一套未满2年的二手房，假设卖方坚持‘100万元到手价’，新政前买方需承担5万元的增值税，而现在只需承担3万元。”

“这意味着，如果卖方不调整报价，买方购买同一套房子的总支出将减少2万元——这无疑降低了买方的购房成本。”她总结道。

直系亲属房产未来若出售目前通过买卖过户或更经济

记者就该问题咨询了多名资深房地产经理，他们给出了相似建议：对于直系亲属之间的房产过户，需要根据具体情况进行综合考量。

若能够确认房产长期甚至永久自住，那么选择赠予方式可能更为划算，这种方式主要涉及3%契税和0.1%印花税，成本相对固定且可预测。

若未来可能再次出售，则需谨慎决策。赠予过户的房产，再出售可能会面临较高的个人所得税；而通过买卖方式过户，在目前未满2年住房增值税降至3%的背景下，总税费会有所降低，还能规避未来出售时的高额个人所得税，或许更为经济。

喻女士提醒：“每个家庭房产状况与规划不同，在做决定前，建议咨询专业人士或到当地房管所窗口询问，寻找最佳的解决方案。”

将形成“二手房—新房”正向循环

“当前二手房交易周期较长，市场仍在寻底过程中。这项新政无疑是一针重要的‘催化剂’。”在走访中，中环房产罗经理告诉记者，“当然，新政运转起来需要一定的周期，更明显的变化我们需要等待。”

王璋博士进一步分析了政策的传导逻辑与综合效应。他认为，新政通过刺激二手房交易，可能对整个房地产市场及行业产生积极作用。“当‘卖旧买新’的改善型需求释放后，二手房出售所得资金会流向新房市场，从而形成‘二手房—新房’交易链条的正向循环。”

王璋博士表示，此次增值税调整并非孤立政策，而是与近期一系列“稳预期、防风险”的举措形成政策“组合拳”。“它传递了清晰的支持合理住房消费、促进市场平稳健康的信号，有助于修复行业信心，减少市场观望情绪，为房地产业的长期稳健发展提供支撑。”

新政实施首周，南昌房产交易大厅里的喧嚣，折射出市场对政策利好的积极回应。姚先生办完咨询手续，表情轻松许多。

“省下的税款，刚好可以用来支付部分装修费用。”他笑着说道。

陶春霞全媒体记者黄祥晟

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