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2025年度杭州二手房市场的“成绩单”出炉了。

据杭州我爱我家数据，过去一年，杭州市区（含富阳、临安）二手房成交总量约8.87万套。尽管相比2024年的高峰有所回落，但这一成交量仍居近5年的第二高位，显示出市场的基础需求依然扎实。

成交量相对坚挺，价格端持续“让步”。市场贯穿全年的主题是“以价换量”，全市二手住宅成交均价温和下调，超过九成的成交是通过降价达成的。

一幅更为生动的市场图景是：200万元以内的刚需房超过成交房源的半壁“江山”；而挂牌的二手房平均要等待249天才能成交。

总价200万元以下成交房源超53%

哪些板块哪些楼盘唱主角？

“200万元以内”，无疑是2025年杭州二手房市场最鲜明的价格标签。

杭州贝壳研究院统计数据显示，2025年这一总价段的二手房成交占比突破53%，创下自2018年10月以来的最高值。这意味着，市场上每成交两套房，就有一套是总价不到200万元的“上车盘”。

这些高性价比的房源主要集中在哪些地方？

临平、萧山南部卧城、余杭的闲林等外围板块，是绝对的供应主力。这些区域凭借相对亲民的单价和成熟的居住氛围，吸引了大量新杭州人和首次置业的刚需家庭。

具体到楼盘，根据杭州我爱我家数据，像良渚文化村的杜甫新苑，以全年212套的成交量、约1.2767万元/平方米的成交均价，成为2025年次新房成交套数冠军小区。在萧山南部卧城，类似江湘云庐这样的次新小区，也以1.6万元/平方米左右的均价成交了122套。这些楼盘共同的特点是：房龄较新、社区环境不错、总价严格控制在了200万元以内，完美契合了当下最主流的购买力。

杭州房东平均挂牌249天卖掉一套房

买家都在挑挑拣拣，卖家则需要更多的耐心。

据杭州贝壳研究院统计，杭州房东卖出一套房子，平均需要等待249天，也就是超过8个月的时间。这个数字直观地反映了当前市场的另一个侧面：房源去化速度放缓，交易节奏拉长。

在杭州市区的一家房产中介门店，经纪人小陈展示了后台数据：现在诚心卖的房东，挂牌价普遍有5%-10%的议价空间，着急用钱的可以降更多。但即便这样，从带看到成交的周期也比前两年拉长很多。“卖房持久战”使得房东的心态发生了显著变化：年初还抱有提价期待的业主，到年底大多转向了务实定价，只求尽快成交。

较长的成交周期，也促使市场上的房源不断“洗牌”，性价比不够突出的房子被迅速淹没，而价格调整到位、品质有亮点的房子，会得到各家中介的卖力吆喝，能更快遇到有缘人。

37.5岁！购房者平均年龄再创新高

2025年在杭州购买二手房的买家，平均年龄达到37.5岁，这项数据已经连续四年增长。

相比2021年市场活跃期，现在35-55岁年龄段的购房者占比在提升，35岁以下的年轻购房群体则全面下滑。

“现在的年轻人，好像真的不急着买房了。”一位房地产业内人士评论。房价综合考量、对未来收入的谨慎预期，让更多年轻人选择暂不买房或转向租房。杭州租赁市场全年达成单量同比增长10%。更多人选择“以租代购”，既满足了在杭的居住需求，也保持了生活的灵活性。

购房主力年龄的上移，也意味着改善型需求在市场中的比重拉升。他们通常是为了孩子上学、家庭人口增加或提升居住品质而进行置换。

核心区高总价房源与外围刚需盘

呈现冰火两重天

2025年的杭州楼市还呈现出显著的结构分化。

一方面是外围刚需盘以价换量，另一方面，市中心核心板块的高品质次新房，依然走出了独立行情。

例如申花板块，像馥香园这样的千万级改善楼盘，全年依然成交了156套；星瓒颂锦府、杭曜置地中心等次新标杆，年成交量也突破了200套。在奥体、江河汇等板块，类似情况都在上演。

这些房源之所以受青睐，共同点在于稀缺地段、顶尖的学区或产业配套，以及过硬的产品力。它们吸引的是支付能力更强、对品质有很高要求的改善型客群。这部分客群对居住的需求相对稳定，受市场短期波动的影响相对较小，是目前杭州楼市坚实的“压舱石”。

2026年杭州楼市怎么走？

重点关注这些“硬核”资产

“回顾2025年，杭州二手房市场进入了以‘性价比’为核心的理性调整期。”多位杭州资深二手房中介认为，对买家而言，这意味着更充裕的选择、更合理的价格和更从容的决策时间；对卖家而言，则需要对自身资产价值有更清醒的认知，用诚意定价换取流通性。

杭州我爱我家分析认为：2026年，杭州楼市预计继续在分化中前行。一方面，市场上房源较多，压制价格上行空间；另一方面，新房供应对二手房形成竞争。因此市场整体上扬乏力，只有少数地段稀缺、品质突出的房子有望走出独立行情。

刚需市场的基石地位则不会改变，300万元以内总价段仍是交易主力；购房者仍然倾向于选择房龄新、品质好的次新房，这一趋势不会改变；但不是所有的次新房都保值，重点还是关注那些占据好地段、拥有优质配套、产品力强的“硬核”资产。

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